Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры (образец). Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя Иск о прекращении договора купли продажи

Претензия на расторжение договора купли-продажи при приобретении товара ненадлежащего качества (бракованного). Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара.

При возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

В случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита.

В случае возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), продавец обязан возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору потребительского кредита (займа).

Последствия продажи товара ненадлежащего качества дистанционным способом продажи товара установлены положениями, предусмотренными статьями «18» - «24» Закона «О защите прав потребителей».

Руководителю ООО «ХХХХХХ»
(укажите полное наименование продавца)
г. Москва, Красная площадь, д. 300
(укажите адрес продавца)
от Иванова Ивана Ивановича,
(Ваши Фамилия, Имя, Отчество)
проживающего по адресу: г. Москва, Красная площадь, д. 301
(укажите Ваш адрес)
тел. 000-00-00
(укажите Ваш контактный телефон, можно мобильный)

Претензия на расторжение договора купли-продажи и возврат товара

«__» ___________ 20___ г. (укажите дату покупки) я приобрел в Вашем магазине ____________ (укажите название и артикул, если знаете) стоимостью _______________(указать стоимость) рублей. На товар был установлен гарантийный срок продолжительностью ___________ (если установлен). После _____________ (указать срок использования или когда обнаружили дефект) использования товара я обнаружил, следующий дефект: _____________________________(опишите характер дефекта).
На основании вышеизложенного и в соответствии со ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» я требую принять товар ненадлежащего качества и расторгаю договор купли-продажи. Требую вернуть уплаченную за товар денежную сумму в установленные ст. 22 Закона «О защите прав потребителей» сроки.

Квартиры происходит на основании гражданского законодательства. По закону договор обязывает одну сторону делопроизводства на определенных условиях передать имущество, а другую – компенсацию в денежной или натуральной форме.

Рассматриваемое соглашение является двусторонней сделкой, где основные участники процедур - покупатель и продавец жилой недвижимости. Согласно расторгнуть такое соглашение можно в двустороннем порядке по взаимной договоренности заинтересованных лиц.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Прекращение правоотношений односторонним путем возможно, если существенно нарушаются положения этого документа или права конкретного участника ущемляются. К примеру, при реализации договора передаваемое имущество потеряло первоначальную ценность, и покупатель несет убытки.

Расторжение договора в досудебном порядке

Досудебное разрешение конфликта – рекомендуемый элемент прекращения или изменения договоренности. Перед обращением в государственную службу следует попытаться найти компромисс с оппонентом по сделке.

Причины расторжения договора купли-продажи квартиры рекомендуется указывать отдельным пунктом в тексте соглашения. Если основание для прекращения отношений найдено, заинтересованной стороной оформляется соответствующее уведомление, направляемое оппоненту.

Если предъявленные претензии обоснованы, сторонники отношений могут расторгнуть договор по взаимному согласию. Для этого оформляется соглашение о расторжении договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: ). Этот документ оформляется по типу основного договора и должен содержать следующие сведения:

Паспортные данные участников взаимоотношений: ФИО продавца и покупателя, адрес их проживания, год рождения, номер и серия документов, удостоверяющих их личности.
Описывать предмет собственности, в отношении которого достигнуто соглашение. Указывается адрес квартиры и ее технические характеристики (площадь, количество комнат).
Обязанности покупателя и продавца. К примеру, первый обязуется вернуть имущество в первоначальном состоянии, второй – денежные средства полученной величиной.
Юридическое обоснование расторжения. Указываются статьи гражданского и семейного кодекса.

Соглашение подписывается участвующими лицами или их представителями. Документ оформляется в трех экземплярах. По одному для участников делопроизводства, третий – в регистрирующий орган.

Если выявлены существенные нарушения пунктов договора, его можно расторгнуть в одностороннем порядке . Для этого ответчику направляется соответствующее уведомление с требованием прекращения договоренности или изменения условий передачи имущества.

Если ответчик оказывает противодействие одностороннему прекращению или изменению договоренности, делопроизводство переходит под юрисдикцию суда.

Прекращение договора прямо не влияет на процесс регистрации недвижимости. Если прекращение договоренности произошло в момент регистрации, в Росреестр необходимо подать заявление от каждой стороны об ее отмене.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после влечет определенные сложности. Здесь можно заключить обратную сделку с последующей повторной регистрацией. К примеру, квартира вновь переходит в собственность продавца. В противном случае нужно отменять регистрацию в судебном порядке.

Расторжение купли-продажи в суде

В случае невозможности урегулировать возникший спор в оформляется исковое заявление (посмотреть и скачать можно здесь: ). Оно подается в районный суд по месту нахождения приобретаемой квартиры. К иску прикладываются документы:

Удостоверяющие личности заявители и, при наличии, ответчика.
Свидетельствующие о факте наличия задолженности или иного обременения на собственность (к примеру, ипотеки).
Подтверждающие количество прописанных граждан на рассматриваемой жилплощади.
Лицевого расчетного счета и других платежных бумаг, свидетельствующих о выплаченном задатке либо оплате коммуналки.
Подтверждающие несоответствие технического состояния квартиры, объявленным критериям при продаже.

Срок расторжения договора

В течение месяца после оформления сделки ее можно отменить по инициативе одного из участников. При этом возврат денежных средств и имущества осуществляется на основании положений самого документа.

Если в тексте не прописан возврат имущества или денег после прекращения договоренности, они могут быть не возвращены даже в судебном порядке. Во избежание таких последствий рекомендуется в документе прописывать отдельные моменты. К примеру, что неоплата квартиры служит существенным основанием для отмены правоотношений или после прекращения действия соглашения происходит возврат задатка.

Срок расторжения договора купли-продажи указывается отдельным пунктом соглашения или составляет 30 календарных дней с момента его заключения.

Недействительность договора купли-продажи

Если прекращение договоренности невозможно по соглашению сторон и затруднительно в одностороннем порядке, можно осуществить это ссылаясь на . Недействительность соглашения можно обжаловать в течение 3 лет после заключения договора.

Основания для признания сделки ничтожной :

Положения договора нарушают нормативно-правовые акты.

Одна из сторон сделки признана недееспособной.

Договор составлен по принуждению.

Сделка признана мнимой – создана, чтобы прикрыть другое правоотношение.

Пример по расторжению купли-продажи

Гражданин Шакарбеков продает квартиру, приобретенную в ипотеку. Селиванов – потенциальный покупатель заключил с продавцом договор покупки . По соглашению Шакарбеков и члены его семьи должны покинуть реализуемую квартиру в течение двух месяцев после заключения договоренности.

В указанный срок Селиванов узнает о наложенном обременении на квартиру (). Ожидается расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя. По взаимному согласию расторгнуть соглашение не получилось. Был оформлен иск в судебные органы. Одна из претензий: возврат денег, выплаченных продавцу за квартиру.

Вердикт государственного органа: договор купли-продажи расторгнуть. Оплаченные средства за покупку квартиры оставить у продавца, так как в договоре не указана возможность их возврата после его расторжения.

Возврат денег можно обжаловать в порядке отдельного судопроизводства.

Заключение

Соглашение о покупке квартиры прекращается по инициативе участвующих лиц или в судебном порядке. Основные выводы:

Если сделка отменяется по взаимному согласию, составляется соответствующее соглашение . Последнее подлежит государственной регистрации.

В случае отмены правоотношений с одной стороны, потребуется составление соответствующего уведомления оппоненту с призывом к отмене договоренности . Прекращение сделки в таком случае возможно, если это оговорено пунктом самого договора.

Если компромисс между сторонами не достигнут, расторжение происходит в судебном порядке.

Срок судопроизводства: от одного до двух месяцев.

Подача иска происходит в районный суд по месту регистрации недвижимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по расторжению сделки купли-продажи

Вопрос : Добрый день. Меня зовут Антон. Решил расторгнуть договор о покупке квартиры по причине ветхости подведенных узлов коммуникации. На подачу искового заявления в суд получен ответ о необходимости предварительного согласования вопроса расторжения договора с продавцом недвижимости. Для этого нужно отправить соответствующее уведомление. В какой срок должен быть получен от продавца ответ для отмены договора?

Ответ : Здравствуйте, Антон. Действительно, для снижения нагрузки на судебные органы теперь обязательно проведение досудебной процедуры . Благодаря этому можно решить взаимные противоречия без привлечения представителей государственной власти.

Уведомление оформляется по усмотрению потерпевшей стороны. В нем указывается срок, в течение которого ответчик должен дать ответ. Если точного времени нет, согласно ответ должен быть получен в течение месяца.

Если достичь компромисса в течение указанного времени не получилось, разрешается продолжить процедуру расторжения в суде.

Последнее обновление Февраль 2019

Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

Что такое расторжение договора купли-продажи?

При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Расторжение договора случается при следующих обстоятесльвтах:

отказ от договора какой-либо стороны сделки;
обоюдное соглашение о прекращении сделки;
признание сделки недействительной;
установление факта незаключенности договора.

Обычно расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений (например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя, с момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму).

При реализации жилья так не делается. При расторжение всё возвращается каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Одностороннее расторжение

Согласно ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение сделки возможно только как в случае возникновения обстоятельств, установленных законом, так и если это прямо предусмотрено текстом самого договора (к примеру, покупатель и продавец четко указали пункт по которому если будет просрочка оплаты (даже частичной оплаты в любой сумме) более 3 дней, то продавец имеет право отказаться от договора).

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения договора. При этом не нужно никаких судов (наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны). Но эта ситуация возможна, когда договор еще не прошел госрегистрацию (то есть был заключен, но не был сдан в регистрационное управление). Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы и т.п.).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно по решению суда, так как Росреестр не обратит (аннулирует) регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд накажет отменить регистрацию.

Двустороннее расторжение

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Недействительность сделки

Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
совершения сделки под давлением, угрозой;
притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
и прочие обстоятельства.

Незаключенность сделки

Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

в договоре не описан объект недвижимости;
не указана точная цена жилья;
сам договор не сдан на регистрацию.

На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца. В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года

Гражданин РФ Скориков Олег Борисович, 04.04.1976 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. К.Маркса, д. 131, кв. 654, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

Гражданка РФ Белоусов Евгений Сергеевич, 11.03.1979 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили соглашение к договору купли-продажи б/н от 10.01.2019 года на нижеследующих условиях:

1. Между Продавцом и Покупателем был заключен договор купли-продажи б/н от 10.01.2019 г. Предметом сделки являлась двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, кадастровый номер: 54:54 0030:1212, этаж третий, общая площадь 64 кв. м. Цена договора составила 1 897 000 руб. В соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2019 года квартира была передана Покупателю. Сделка была зарегистрирована в Росреестре. Государственный номер регистрации 54:54-34/45-001 от 18.01.2019 г.

2. В исполнении договора Стороны договорились о цене сделки в размере 1.950.000 руб. из которых 1.000.000 руб. уплачивается Покупателем наличными денежными средствами в течение 3 дней с момента заключения договора; 453.026 руб. средствами материнского капитала в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки; 496.974 руб. кредитными средствами безналичным путем, через банк в течение 1 месяца после регистрации сделки.

3. Покупатель передал Продавцу денежные средства в сумме 1.000.000 руб. в установленное время. Остальные денежные средства по истечению установленных условиями договора сроков не поступили Продавцу. При этом от отдела пенсионного фонда Ленинского района г. Белгорода поступил отказ Покупателю в выплате средств МСК, а также поступило отклонение заявки Покупателя из банковской организации на выдачи заёмных средств и перечисление их Продавцу по условиям сделки.

4. Продавец по акту приема-передачи от 10.01.2019 года передал Покупателю квартиру, ключи от двери, техническую документацию и мебель (согласно описи).

5. Стороны пришли к общему мнению, что сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи. Соответственно с целью сохранения баланса интересов сторон договор подлежит расторжению.

6. В срок до 10.05.2019 года Покупатель по акту возврата квартиры передает квартиру, ключи от неё, техническую документацию и мебель (согласно описи) Продавцу. Состояние квартиры и принадлежностей должно соответствовать тому, которое было при передаче квартиры Покупателю 10.01.2019 года. Если квартира, мебель не соответствует указанным требованиям, то недостатки отражаются в акте. Покупатель обязуется устранить недостатки в течение 3 дней или уплатить стоимость затрат на приведение квартиры в надлежащее состояние в указанный период. Акт возврата квартиры является неотъемлемой частью соглашения.

7. В момент приема квартиры в сроки, установленные пунктом 6 настоящего соглашения, Продавец передает Покупателю 970.000,00 руб. Указанная денежная сумма является суммой оплаты по договору, которую Продавец возвращает Покупателю за минусом 30.000 руб. – компенсации за пользование квартирой и упущенной выгоды Продавца в связи с отсрочкой фактической продажи квартиры. Передача денежных средств сопровождается написанием Покупателем собственноручной расписки, подлежащей передачи Продавцу.

8. При выполнении сторонами пунктов 6, 7 настоящего соглашения считается, что условия соглашения о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года выполнены в полном объеме и надлежащим образом. Соответственно договор купли-продажи б/н от 10.01.2019 года считается расторгнутым с момента составления акта возврата квартиры (в соответствии с п. 6 соглашения) и расписки (в соответствии с п. 7 соглашения).

9. С момента расторжения договора между сторонами любые обязательства прекращаются, за исключением обязательств, установленных п. 12 соглашения.

10. В случае уклонения одной из сторон от исполнения условий настоящего соглашения другая заинтересованная сторона может требовать исполнения условий в принудительном порядке на основании судебного акта. При этом заинтересованная сторона вправе требовать взыскание штрафа за необоснованное уклонение от исполнения в сумме 50.000 руб.

11. >Настоящее соглашения является документом-основанием для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру от Покупателя к Продавцу.

12. Стороны обязуются в течение 10 дней после исполнения условий настоящего соглашения явиться в Росреестр Белгородской области и представить необходимые документы для проведения регистрации перехода права собственности от Покупателя к Продавцу.

13. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, по 1 экз. каждой из сторон и один экз. в Росреестр Белгородской области.

«___»__________2019 г.
Продавец ______________________(______________)
«___»__________2019 г.
Покупатель ____________________(________________)

Для стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по обоюдному согласию. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:

выявление мошеннических действий одной из сторон;
подлог документов;
появление лиц из мест лишения свободы, имеющих право на квартиру;
выявление нарушения правил приватизации;
появление наследников, которые имели право на данную квартиру;
наличие арестов и других обременений на данную недвижимость;
наличие незаконной перепланировки;
отказ покупателя оплачивать цену договора (в том числе по причине препятствий со стороны посторонних лиц, например, отказ в выплате материнского капитала, выдаче кредита, которые используется как часть и полная оплата по сделке и пр.).

В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.

Пример: После смерти Иванова И.И. у него остался совершеннолетний сын А., который и унаследовал квартиру. Но в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости выяснилось, что у наследодателя был ребенок от гражданского брака Б. Б. становится точно таким же наследником, что и А. В таком случае покупатель сможет требовать расторжения сделки и, наиболее вероятно, что продавец согласится с данными условиями.

Одним из оснований аннулирования сделки является существенное нарушение договора второй стороной. Понятие существенности в Кодексе довольно размытое и подразумевает нарушение, которое влечет лишение большей части того, на что вторая сторона рассчитывала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:

Отказ от выселения из квартиры . Это наиболее часто встречающееся нарушение со стороны продавца;
Отказ от совершения оплаты . Иногда недобросовестные покупатели всячески избегают оплаты недвижимости, забывая, что это при грамотно построенной стратегии защиты может стать не только основанием для расторжения сделки, но и взыскания морального ущерба в судебном порядке.

Пример : В договоре было указано, что продавец обязан выселиться из квартиры в течение 5 рабочих дней после подписания документа. Сроки прошли, а продавец не совершил никаких действий, направленных на исполнение обязательств. Покупатель имеет полное право обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом своих обязательств и вернуть деньги за проданную квартиру.

Что учесть в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно прочитайте и проанализируйте его. В нем должны быть прописаны существенные условия:

Цена, срок, в течение которого необходимо совершить сделку, место осуществления сделки.
Сроки погашения задолженности за коммунальные услуги.
Дату освобождения жилплощади и дату перерегистрации квартиры.
Кто прописан в квартире и какие у этих лиц остаются/прекращаются жилищные права

Если вторая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь расторгнуть его, не обращаясь в суд.

Пример: Иванов и Петров заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и установили, что сделка должна быть нотариально удостоверена и состояться 30.11.2019. Но продавец (Петров) не пришел в нотариальную контору и не вышел на связь. Иванов, ссылаясь на норму ч. 4 ст. 429 ГК РФ и предварительный договор, имеет полное право отказаться от сделки. Если 01.12.2019 продавец объявится, то покупатель имеет полное право не приобретать данное жилье.

Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому второй стороне лучше не просто озвучить свои планы о расторжении сделки, а подкрепить это письменными доказательствами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.

Петрову И.И.

300300, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77
от Иванова П.П.
______________________________
300200, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Шурухина, дом 17/17, кв. 66

Претензия

20 октября 2019 г. между Петровым И.И. (Сторона№1 потенциальный покупатель) и Ивановым П.П. (Сторона №2, потенциальный продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, имеющей следующие характеристики: адрес нахождения: РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород, ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77; количество жилых комнат: - 2 комнаты; этаж: 3; кадастровый номер: 52:56:00031:34; общая площадь: 56 кв.м.

Стороны установили следующие основные условия, подлежащие внесению в основной договор: стоимость квартиры составляет 2.050.000,00 руб., оплата производится в день передачи квартиры Покупателю наличным способом, передача квартиры покупателю производится в день заключения основного договора, регистрация перехода права собственности подлежит в Росреестр Нижегородской области в течение 10 дней после заключения основного договора купли.

В силу п. 4. предварительного договора купли-продажи стороны должны были 30.11.2019 года прибыть к нотариусу Советского района с необходимыми документами для заключения основного договора купли-продажи, подлежащего удостоверению нотариально.

Петров И.И. 30.11.2019 года не явился к нотариусу, на телефон не отвечал, о своём отсутствии, в том числе об объективных причинах, не сообщил Иванову П.П.

Вплоть до настоящего времени (10.12.2019 г.) Петров И.И. не связался с Ивановым П.П.

В силу п. 7 предварительного договора купли-продажи б/н от 2.10.2019 года установлено, если какая-либо из сторон не явится в назначенное время для заключения договора и сторонами не будет установлены иные сроки и порядок заключения основного договора, то другая сторона может отказаться от исполнения договора (не заключить основной договор), а также потребовать от другой стороны уплаты штраф в сумме 5000 руб.

По вышеуказанным причинам, заключение основного договора между сторонами исключается.

Кроме того, прошу произвести уплату штрафа в сумме 5000 руб., за уклонение от заключения договора по следующим банковским реквизитам:
счет 4010281500000487,
В Нижегородском филиале ПАО «БанкГородский»
к/с 3015245788458, БИК 04180458, ИНН 5254487781.

С уважением,
10.12.2019 г.
Иванов П.П. _________________

Если ни одна из сторон в течение срока действия предварительного договора не изъявит желание заключить договор купли-продажи квартиры, то он считается расторгнутым по обоюдному согласию. В таком случае нельзя рассчитывать на какие-либо компенсации или выплату неустойки.

Форс-мажорные обстоятельства – основание для расторжения договора

Ст. 451 ГКРФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В ч.1 ст.451 ГКРФ указано, что возникновение существенных изменений обстоятельств (т.е. таких, из-за которых договор не был бы заключен изначально) является основанием для расторжения уже подписанной сделки.

Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень, и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.

Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:

через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки;
другие жизненные ситуации.

Судебный порядок расторжения договора

Если согласия достигнуть не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, придется обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции. В таком случае стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов, так как причины, по которым вы хотите расторгнуть сделку, нужно будет еще доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования сделки очевидны, порой придется привлекать экспертов, чтобы доказать их существенность.

Обратите внимание! В исковом заявлении необходимо указать не только требование расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по этому вопросу.

Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:

расторгнуть договор;
возврат всего переданного имущества;
если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.

Вопрос судебного расторжения договора регламентируется не только нормами ГК РФ, но и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Образец искового заявления

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации?

Если право собственности на недвижимость уже перешло покупателю, то расторгнуть сделку будет очень сложно. Ч.4 ст. 453 ГКРФ предусматривает, что стороны не могут требовать то, что уже было выполнено до момента расторжения договора. Варианты расторжения действующего договора:

Деньги получены - если квартира уже была передана покупателю и за нее были получены деньги, то срок действия договора уже истек. В таком случае наиболее оптимальным вариантом будет совершение обратной сделки купли-продажи данной квартиры.
Деньги еще не получены - если право собственности уже передано, но средства за продажу квартиры еще не получены, то договор еще можно расторгнут и все вернуть на исходные позиции.

Итак, если документы уже переданы на регистрацию, а стороны неожиданно передумали совершать сделку, то наиболее разумных выходом будет срочное обращение к регистратору, чтобы забрать свое заявление (то есть подать заявление об отмене государственной регистрации, такие заявления подаются обоюдно сторонами сделки).

Что делать, чтобы обезопасить себя при заключении договора купли-продажи квартиры?

Помните, что самое главное при осуществлении сделки купли-продажи квартиры – сам договор. В нем должны быть прописаны все обязанности сторон, сроки его исполнения и стоимость квартиры. Лучше договор удостоверить у нотариуса (так как нотариус проверит полномочия сторон, законность владения собственностью, права прочих лиц и другие моменты).

Покупателю

Покупатель обязательно должен проконтролировать, чтобы в документе были указаны:

Подробно описана квартира/дом (все технические характеристики: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, назначение, наличие балконов и пр.)
Сроки передачи недвижимости

Чем точнее они будут тем лучше. Например, «продавец обязан передать жилье и освободить квартиру до 20 августа 2016 года». В законе указано только понятие разумного срока, не закрепляющее никакой конкретики, поэтому лучше обезопасить себя таким образом;

Правильная стоимость квартиры

Иногда риелторы предлагают занизить реальную стоимость, чтобы не платить налоги. Но такая экономия может обернуться против покупателя. Если ситуация дойдет до расторжения сделки, продавец сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в документе;

Наличие/отсутствие обременений, споров о квартире
Согласия третьих лиц (супругов, участников долевой собственности), уведомления заинтересованных лиц
Сведения о лицах, которые имеют право на проживание в квартире/доме в настоящий момент или потенциальных лицах (другие наследники, лица ушедшие в армию, выписанные перед приватизацией и т.п.)

Продавцу

Продавцу для собственной безопасности стоит закрепить следующее:

Перечень ситуаций, при которых он имеет право требовать расторжения сделки

Стоит упомянуть следующие основания для расторжения сделки: отказ покупателя оплатить за квартиру в порядке, предусмотренном в договоре (например, одним платежом в день проведения государственной регистрации договора), отказ покупателя платить цену, указанную в документе;

Октябрьский районный суд г. Кр-рска
Адрес: г. Кр-ярск, пр-т Ленина, д.2
Тел.: 41-92-81

Истец: Васильева Василиса Васильевна,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17,
Тел. 8 914 842 5168

Ответчик: Петров Петр Петрович,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Ленина, д.15, кв.32,
Тел. 8 914 816 1792

Цена иска: 1 761 500,00
(Один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей)

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра

03.03.2018г между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17. Цена договора составила 1 750 000,00 рублей. Расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном размере.

15.04.2018г произведена государственная договора продажи недвижимости от 15.04.2018г и регистрация собственности истца на помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.

В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно акту экспертизы № 113/2018, проведенной 10.11.2018г ООО «Эксперт» установлено следующее:

— пол санузла спорного помещения имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки пола, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки в нарушение п. 11 и п. 12 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

— в помещении санузла отсутствует стояк вытяжной канализации, чем нарушен п. 17.18 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

— при обследовании технического подполья жилого помещения выявлено, что система канализации не подключена к системе канализации дома, сток канализационных стоков осуществляется в техническое подполье, чем нарушен п. 1.4 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

В результате исследования эксперт пришел к выводам о том, что перекрытие над техническим подпольем находится в неработоспособном состоянии, внутренняя канализация находится в неработоспособном состоянии, для обеспечении возможности безопасной эксплуатации жилого помещения необходимо выполнение проекта подключения канализации к общедомовой системе водоотведения с устройством вытяжных стояков и выполнение подключения, а также выполнение проекта перекрытия технического подполья и выполнение принятого проектного решения.

В связи с изложенными недостатками о расторжении оспариваемого договора истец обращался неоднократно с письменными предложениями к Петрову Петру Петровичу о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.03.2018г. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно правилам ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям, закрепленным в абз. 6 ч. 1 ст. 17 федерального закона «О государственной регистрации » основанием для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Истец понес убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, в общей сложности в сумме 4 000,00 рублей, которые квитанциями от 15.03.2018 подтверждаются, поскольку в связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит прекращению.

На основании вышеизложенного прошу:

1. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от площадью … кв.м по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17, кадастровый или условный номер №, заключенный 03.03.2018г между Петровым Петром Петровичем и Васильевой Василисой Васильевной.

2. Прекратить реестровую записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны, уплаченные по договору купли-продажи от 03.03.2018г денежные средства в размере 1 750 000,00 рублей.

3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности размере 4 000,00 рублей, расходы на экспертизу в размере 7 500,00 рублей.

4. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны расходы на проведение экспертизы в размере 7 500,00 рублей.

Приложение:

1. Копия искового заявления со всеми копиями приложенных документов для ответчика.
2.Договор купли-продажи от 03.03.2018г жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
3. Передаточный акт от 03.03.2018г.
4.Свидетельство о государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилое помещение по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
5. Расписка о получении денежных средств от истца в сумме 1750000,00 рублей.
6. Отчет о проведенной экспертизе №113/2018 от 10.11.2018г, договором № от 01.11.2018г, квитанция к приходному кассовому ордеру № 51 от 01.11.2018г.
7. Квитанции от 14.03.2018г №№ 101, 102.

Дата искового заявления

Васильева Василиса Васильевна

После расторжения соглашения, его действие полностью прекращается, а имеющиеся правоотношения между продавцом и покупателем – завершаются. Изначально за окончанием сделки следует обращаться ко второй стороне. Если же добровольно урегулировать спор не получилось, придется подавать в суд исковое заявление о расторжении договора купли продажи и возврат денег проводить через службу приставов-исполнителей. Именно нежелание продавца идти навстречу зачастую мешает разрешить проблему без суда.

При проведении процедуры следует руководствоваться положениями Закона о защите прав потребителей и Гражданского кодекса РФ. В них указаны основания для совершения такого действия:

существенные нарушения положений соглашения, допущенные одной из сторон сделки;
иные ситуации, предусмотренные договором или законодательными актами.

В первом случае речь может идти о нарушениях, влекущих серьезный ущерб для второй стороны. При этом данное лицо лишается тех благ, которые могло бы получить, если бы договор исполнялся согласно его положениям и закону.

Как и в какие сроки можно вернуть средства по договору?

Возврат денег по договору возможен, однако при этом должны соблюдаться определенные условия. К ним относят:

наличие у приобретенного товара недостатков, которые не были оговорены в соглашении с продавцом;
качества товара не соответствуют тем, которые сообщались в договоре или обычным способом для такого рода вещей;
при наличии иных нарушений, свидетельствующих о несоблюдении сделки или Закона о защите прав потребителей.

Если вы требуете вернуть средства, продавец может потребовать возврата переданного изделия. Помимо , покупатель может потребовать возместить в полном объеме причиненные сделкой убытки. То есть если вы, приобретя товар низкого качества, потеряли дополнительные деньги, их можно вернуть, взыскав через суд с продавца.

Общая сумма средств, которые необходимо вернуть, включает стоимость купленного изделия и размер понесенных убытков. Срок удовлетворения таких требований четко прописан законом о . Он достигает десяти дней, начинающих течь с момента предъявления требования. Когда такое обращение покупателя проигнорировали или ответили на него отказом, следует готовить ходатайство для рассмотрения его судебными органами.

Особенности расторжения договора и возврата средств

Чтобы решение было принято в вашу пользу, нужно найти грамотно подготовленный образец искового заявления о расторжении договора купли продажи и возврате денег. В нем необходимо отразить все нюансы рассматриваемого дела:

Огласите результаты досудебной процедуры расторжения сделки, отметив полное соблюдение положений закона в данной части.
Сошлитесь на положения самого договора, в части возможностей окончания его действия и получения уплаченных средств обратно.
В суд следует обращаться только после попыток добровольного урегулирования спора (этот момент отражен в законодательстве).
В ходе досудебного разбирательства продавец должен быть оповещен о причине расторжения, сроках возврата денег и нарушениях соглашения.
Отказ продавца, как и обращение к нему, должны быть оформлены документально (копии переписки с ответчиком нужно будет прикрепить к иску).

Решение судья примет после всестороннего рассмотрения дела. Если ходатайство составлено без ошибок, в нем приведены веские доводы, а также соблюдена процедура обращения в суд, решение вынесут в вашу пользу.

Какие сведения указывать в иске?

Направлять заявление нужно в районный суд, указав наименование отделения, его точный адрес. Также потребуется информация об истце и ответчике (ФИО, название организации, адреса и контактные данные). Еще необходимо указать цену иска, а также размер государственной пошлины, которая вычисляется исходя из стоимости ходатайства. В самом обращении:

нужно сообщить дату заключения соглашения, его номер и данные о приложениях к договору;
обязанности продавца и покупателя согласно указанным выше документам;
особые обстоятельства, прописанные в соглашении сторон;
в каком размере на счет продавца вносились средства (вся сумма или только авансовый платеж);
сошлитесь на документы, подтверждающие оплату денег и передачу товара или оказание услуги;
опишите попытки досудебного урегулирования спора, указав на доказывающие этот факт бумаги;
пропишите заведомо ложные сведения, которые предъявлялись продавцом, либо обнаруженные недостатки товара.

Еще потребуется подробное описание причиненных убытков, а также отсылки на законодательные нормы, регулирующие данные правоотношения. Когда максимум полезной информации по делу уже предъявлен, осталось указать исковые требования и перечислить прикрепленные к иску документы.

Какие бумаги потребуются для удовлетворения ходатайства?

Когда составляется исковое заявление о расторжении договора купли продажи и возврате денег, важно особое внимание уделить просительной части. От нее будет зависеть полнота удовлетворения требований. Помимо расторжения сделки с возвратом средств по ней (напишите точную сумму), можно потребовать выплаты пени за просрочку, процентов за пользование чужими средствами, и причиненных убытков. Не забывайте сообщать точные суммы, необходимые к выплате.

К списку прикрепленных документов относятся:

соглашение, заключенное с продавцом и подлежащее расторжению;
дополнительные бумаги и приложения по договору;
спецификации и квитанции, доказывающие оплату товара или услуги;
подтверждение досудебных попыток урегулирования спора;
копии искового заявления по числу участников разбирательства;
иные бумаги, способные повлиять на исход ситуации.

Со всех бумаг надо снять копии, заверив их у нотариуса, либо предоставить судье оригиналы для ознакомления. В конце заявления поставить дату и подпись истца.